www.gioc.kiev.uaГiОЦ



Форум КП ГіОЦ

Кондоминиум (ОСББ) - практика работы

Питання дотичні ЖЕК, ЖБК, ОСББ, але, що не потрапили в інші форуми

Кондоминиум (ОСББ) - практика работы

Повідомлення bpl » 24 жовтня 2002, 14:24

Кондоминиум: механизм финансирования содержания многоквартирных домов
Многие жильцы городских квартир так или иначе сталкиваются с проблемой недостаточного благоустройства многоквартирных жилых домов: грязные подъезды с незакрывающимися дверями и обшарпанными стенами, отсутствие освещения на лестничных площадках, часто выходящие из строя лифты, неудовлетворительное состояние систем водоснабжения, канализации и отопления дома, протекающая кровля, отваливающаяся со стен дома плитка, отпадающие с балконов куски штукатурки и т. д. Финансирование содержания жилого фонда традиционно осуществлялось за счет бюджетных средств. Сегодняшний кризис благоустройства многоквартирных жилых домов имеет своей причиной кризис системы финансирования содержания жилых домов, который вызван, с одной стороны, недостатком бюджетных средств, а с другой стороны — разлаживанием самого механизма финансирования. В качестве средства децентрализации управления жилым фондом и его финансирования была предложена концепция объединений собственников квартир. Данная концепция была подкреплена Законом Украины «Об объединениях совладельцев многоквартирного дома» от 29.11.2001 №2866-ІІІ.
Суть идеи этого Закона заключается в следующем:
- с одной стороны, переложить хотя бы часть финансовых расходов по содержанию жилого фонда на плечи собственников квартир, таким образом снижая финансовую нагрузку на бюджет и административную нагрузку на местные администрации;
- с другой стороны, повысить эффективность управления жилыми домами путем предоставления дополнительных прав жильцам и повышения их заинтересованности и ответственности.
Следует отметить, что в юридическом смысле еще не накоплена достаточная практика функционирования объединений совладельцев многоквартирного дома. Однако уже на данном этапе можно указать на проблему, от разрешения которой может зависеть дальнейшее развитие института кондоминиумов. Дело в том, что при формировании объединений совладельцев многоквартирного дома (ОСМД) довольно часто не все собственники помещений в доме вступают в кондоминиум, так как членство в ОСМД не является обязательным. И тогда встает проблема регулирования отношений между кондоминиумом и теми из жильцов, кто не является его членами, в аспекте участия в финансировании содержания дома. К примеру, если принимается законное решение ОСМД (согласно его Уставу) о финансировании определенных мероприятий, то все члены ОСМД, по крайней мере, формально, обязаны выполнять такое решение, даже если они его не поддерживают. Те же, кто не является членами ОСМД, часто отказываются участвовать в финансировании мероприятий по содержанию и благоустройству дома, ссылаясь на то, что они уже вносят cредства на содержание дома в рамках коммунальных платежей, уплачиваемых на счет ЖЭКа. То есть получается, что члены кондоминиума участвуют в финансировании мероприятий по обслуживанию дома, а те, кто членами не является, имеют возможность избегать расходов, таким образом получая бесплатную выгоду.
Анализ можно провести на примере следующей гипотетической ситуации. В доме 50 квартир. Собственники 40 квартир объединились в ОСМД, а остальные 10 отказались это сделать. ОСМД воздержалось от принятия дома на свой баланс и сохранило договор об обслуживании с ЖЭКом (что и происходит в большинстве случаев). Кондоминиум принимает решение провести ремонт парадного с установкой новой двери и кодового замка, причем привлекает для этого коммерческую организацию. Согласно утвержденной смете, общая сумма расходов составляет 20000 гривень. Председатель ОСМД предлагает нечленам ОСМД
участвовать в финансировании ремонта, т. е. 20000 гривень следует распределить на 50 квартир (по 400 гривень с квартиры). Нечлены ОСМД отказываются участвовать в расходах на ремонт, мотивируя свой отказ тем, что они не являются членами кондоминиума, не участвовали в принятии решения о проведении ремонта и утверждении сметы и что их обязательства по финансированию содержания дома ограничиваются суммами коммунальных платежей, которые они исправно вносят согласно договору с ЖЭКом. Такой отказ означает, что 20000 гривень нужно делить на 40 квартир (по 500 гривень с квартиры). Это вызывает недовольство членов кондоминиума, которые считают, что кто-то живет за чужой счет. Это, в свою очередь, снижает желание членов кондоминиума платить за ремонт, как и за что-либо вообще. Приведенная ситуация, наверное, знакома многим членам ОСМД. Она показывает, как обычно «буксует» механизм ОСМД.
Давайте проанализируем ситуацию с правовой точки зрения.
Вопрос №1. Обязаны ли собственники квартир вступать в ОСМД? Если, например, собственники 40 квартир из 50 объединились в ОСМД, то обязаны ли оставшиеся 10 собственников квартир вступить в ОСМД?
В статье 9 Закона «Об объединениях совладельцев многоквартирного дома» говорится, что членство в объединении является добровольным. То есть юридически факт владения квартирой в доме, где создано ОСМД, не обязывает собственника квартиры вступать в ОСМД. Таким образом, те 10 собственников квартир, которые отказались вступить в ОСМД, не нарушили каких-либо норм права.
Вопрос №2. Правомерна ли позиция нечленов ОСМД, когда они отказываются участвовать в расходах на ремонт, решение о котором было принято ОСМД? То есть существует ли норма права, согласно которой нечлены кондоминиума обязаны участвовать в расходах по благоустройству дома, если такие расходы были утверждены кондоминиумом?
Согласно части 2 статьи 10 Закона Украины «О приватизации государственного жилого фонда» от 19.06.1992 № 2482-XII, собственники квартир многоквартирных домов обязаны принимать участие в общих расходах, связанных с содержанием дома и придомовой территории, в соответствии со своей долей в имуществе дома. В «Правилах пользования помещениями жилых домов и придомовыми территориями», утвержденных постановлением Кабинета Министров Украины №572 от 08.10.1992, говорится об обязанности собственников квартир вносить плату за обслуживание и ремонт дома (пункты 17 и 35 Правил). Таким образом, существует норма, по которой собственники квартир обязаны вносить плату за обслуживание и ремонт жилого дома. Но распространяется ли содержание данной нормы на вышеприведенную гипотетическую ситуацию?
Дело в том, что плата за обслуживание и ремонт дома не относится к категории обязательных платежей, а правовым основанием для ее внесения является соответствующая гражданско-правовая сделка. Члены ОСМД обязаны нести расходы на ремонт в силу наличия устава ОСМД (который был подписан ими добровольно) и решения ОСМД о проведении ремонта, принятого согласно уставу. Относительно нечленов ОСМД, невозможно указать на какой-либо гражданско-правовой документ, согласно которому они обязаны разделить расходы с членами ОСМД. Нечлены ОСМД имеют договор с ЖЭКом, но данный ремонт проводится не по договору с ЖЭКом, а по решению ОСМД, принятому независимо от ЖЭКа. Поэтому нечлены ОСМД не обязаны нести расходы, основанием для которых не является договор с ЖЭКом. Это значит, что нечлены ОСМД не обязаны нести расходы, утвержденные ОСМД. Таким образом, когда нечлены ОСМД отказываются участвовать в расходах, утвержденных ОСМД, они не нарушают каких-либо норм права.
Вопрос №3. Если необходимо наличие договора, то в чем правовой смысл вышеприведенной нормы о том, что собственники квартир обязаны принимать участие в общих расходах, связанных с содержанием дома?
Данная норма не означает, что собственники квартир обязаны участвовать в любых расходах по обслуживанию дома. Смысл нормы сводится к тому, что собственники квартир обязаны, во-первых, заключить договор об обслуживании и ремонте дома с соответствующей жилищно-эксплуатационной организацией, а во-вторых, выполнять финансовые обязательства по данному договору. Если же указанную норму толковать буквально, то возможной становится абсурдная ситуация: например, если собственник одной квартиры единолично решил провести дорогой ремонт в подъезде, то все остальные жильцы обязаны будут разделить эти расходы.
Вопрос №4. Существует ли механизм, по которому нечлены ОСМД были бы обязаны участвовать в расходах, утвержденных ОСМД?
ОСМД может заключить индивидуальные договоры с нечленами кондоминиума о распределении расходов на обслуживание и ремонт дома (имеются в виду расходы сверх оплаты счетов ЖЭКа). В таком договоре можно предусмотреть механизм участия нечлена кондоминиума в финансировании обслуживания и ремонта дома (сверх оплаты счетов ЖЭКа). Этот путь является самым реалистичным. При наличии такого договора, если нечлены ОСМД отказываются участвовать в расходах на содержание дома, ОСМД сможет стребовать соответствующие суммы через суд.
Кроме того, теоретически ОСМД может косвенно переложить часть своих расходов на плечи нечленов ОСМД путем заключения договора с ЖЭКом, по которому последний будет нести часть расходов по ремонту. Данный путь маловероятен, но не является невозможным.
Вообще же, в долгосрочной перспективе существует только один путь нормализации правоотношений по финансированию обслуживания и ремонта многоквартирных домов. Это внесение изменений в законодательство, по которым членство в ОСМД станет обязательным. Финансовый и административный механизмы ЖЭКов, по крайней мере, в их сегодняшнем состоянии, не в состоянии стабильно обеспечивать нормальное содержание многоквартирных домов. Нет прямой зависимости между тем, какую сумму собрал ЖЭК за год с определенного дома, и тем, какую сумму ЖЭК потратил за год на этот дом. А потому плата ЖЭКу по своей природе является не столько платой за услугу, сколько подобием местного налога. Финансовый и административный механизмы ОСМД призваны дополнить или полностью заменить повсеместно существующие механизмы ЖЭКов. И механизмы существующей системы ЖЭКов, и механизмы ОСМД являют собой систему аккумулирования и расходования средств на содержание домов. Система ЖЭКов носит централизованный характер, и, соответственно, плата ЖЭКу более похожа на налог и менее — на плату за услугу; тогда как ОСМД по своей природе является децентрализованной системой, и взносы ОСМД есть плата за конкретные услуги. Возможны следующие схемы: жильцы-ЖЭК, жильцы-ОСМД-ЖЭК, жильцы-ОСМД. Проблема в том, что названные механизмы не могут нормально функционировать, если они задействованы параллельно в отношении одного и того же дома. Путь к нормализации финансирования содержания многоквартирных домов лежит через кардинальную реформу системы финансирования муниципальных ЖЭКов, а также через установление обязательности членства в ОСМД (там, где они созданы). Однако, как показывает международная практика, в любом случае кондоминиумы (или аналогичные им формы самоорганизации жильцов домов) должны стать организационной основой нормального содержания дома — как с финансовой, так и с административной точек зрения. В то же время, с практической точки зрения кондоминиумы не будут в состоянии нормально функционировать, если на законодательном уровне не будет утверждено обязательное членство в ОСМД всех владельцев квартир в доме.
Рысбек Токтомушев, «Питер Хаккет и партнеры»,
юридическая фирма, специализирующаяся в сфере недвижимости
bpl
Активний Учасник
Активний Учасник
 
Повідомлень: 60
З нами з: 17 жовтня 2002, 12:37

Повідомлення Dinik » 24 жовтня 2002, 16:30

А не проще ли ссылку было дать с цитированием самого главного, а не полным копированием статьи?!
http://www.realt.kiev.ua/NK/2002/St20-12.htm
Nothing personal - just a business!
Аватар користувача
Dinik
Дуже активний Учасник
Дуже активний Учасник
 
Повідомлень: 240
З нами з: 08 жовтня 2002, 20:41
Звідки: Kиев

Простота и краткость.

Повідомлення bpl » 25 жовтня 2002, 12:03

Краткость - сестра таланта.

Иногда брат лучше сестры, надежнее.

Спасибо. Замечание супер.
bpl
Активний Учасник
Активний Учасник
 
Повідомлень: 60
З нами з: 17 жовтня 2002, 12:37


Повернутись до Інші питання



Хто зараз онлайн

Зараз переглядають цей форум: Немає зареєстрованих користувачів і 5 гостей

Працює на phpBB® Forum Software © phpBB Group Color scheme created with Colorize It. • Український переклад © 2005-2011 Українська підтримка phpBB
Theme created by StylerBB.net
cron